2022房地產(chǎn)估價師考試卷及答案解析中的試題及答案已經(jīng)整理好，要考試的朋友們趕緊來刷題吧！
【主觀題】
1.有甲、乙兩宗交易實例，甲實例的建筑面積160m2（，成交總價80萬元，首期付16萬元，余款于一年后付清，年利率為8%。乙實例的使用面積175m2（建筑面積與使用面積比例為1：0.75），使用面積下的單價為5010元，于成交時一次付清。試將兩交易實例價格統(tǒng)一為成交日期一次付清時的建筑面積單價。
答案：甲單價=4703.70元/m2，乙單價=3757.55元/m2
【單選題】
2.下列不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的是( )。
A、交通
B、用途
C、環(huán)境
D、樓層
答案：B
解析：房地產(chǎn)的區(qū)位可以分為位置、交通、環(huán)境和配套設(shè)施四個方面來認(rèn)識。
【多選題】
3.在為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險服務(wù)估價中，理論上評估的應(yīng)是()。
A、建筑物重置成本
B、建筑物殘余價值
C、建筑安裝工程造價
D、土地使用權(quán)重新取得成本
E、重建期間的經(jīng)濟(jì)損失
答案：AE
解析：評估保險價值時，估價對象的范圍應(yīng)視所投保的險種而定。例如，投?；馂?zāi)險時的保險價值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重置成本或重建成本和修復(fù)期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。
【單選題】
4.某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年，判定其未來每年的凈收益基本上固定不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.21萬元，報酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價格為（?。┤f元。
A、159.56
B、168.75
C、169.39
D、277.70
答案：B
解析：考點:凈收益每年不變的公式。分兩步求解：（1）先根據(jù)未來四年的凈收益求取不變的凈收益15.1/1.09＋16.3/1.092＋15.5/1.093＋17.21/1.094＝A/9%×（1－1/1.094）求得A＝15.97（萬元）（2）再求取35年凈收益的現(xiàn)值，即房地產(chǎn)價格＝ A/9%×（1－1/1.0935）＝168.75（萬元）。
【多選題】
5.房地產(chǎn)估價規(guī)范的內(nèi)容包括()。
A、評估制度
B、估價原則
C、估價程序
D、估價報告
E、職業(yè)道德
答案：BCDE
解析：為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法，使房地產(chǎn)估價結(jié)果客觀、公正、合理，1999年2月12日建設(shè)部會同國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291—1999)。其內(nèi)容包括：總則、術(shù)語、估價原則、估價程序、估價方法、不同估價目的下的估價、估價結(jié)果、估價報告、職業(yè)道德等。A項，評估制度一般由相關(guān)主管部門制定，不包含在估價規(guī)范之內(nèi)。
【判斷題】
6.交易情況包括交易稅費的負(fù)擔(dān)方式，有無隱價瞞價、急賣急買、人為哄抬、親友間的交易等特殊交易情況。
答案：對
解析：交易情況修正中，成交價格易受特殊因素的影響，交易中的特殊因素多樣復(fù)雜，一般有：1、利害關(guān)系人之間的交易，例如親友之間、母子公司之間等;2、對交易對象或市場行情缺乏了解的交易;3、被迫出售或被迫購買的交易，例如急于出售或急于購買;4、人為哄抬價格的交易;5、對交易對象有特殊偏好的交易;6、相鄰房地產(chǎn)合并的交易;7、受迷信影響的交易。
【單選題】
7.下列關(guān)于不同類型價值的高低關(guān)系的表述中，錯誤的是（）
A、原始價值高于賬面價值
B、投資價值高于市場價值
C、謹(jǐn)慎價值低于市場價值
D、快速變現(xiàn)價值低于市場價值
答案：B
解析：本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價值和賬面價值。投資價值是對某個特定的投資者而言的，是基于主觀的、個人因素上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而、不同，所以選項B錯誤。賬面價值在歷史成本計量下，是指一項資產(chǎn)的歷史成本減去相關(guān)備抵項目后的余額。
【單選題】
8.馬克思的地租理論不包括（?。?br /> A、級差地租
B、剩余地租
C、壟斷地租
D、絕對地租
答案：B
解析：本題考查的是地租理論及地租的測算。馬克思關(guān)于地租的計算，可以從他對級差地租、絕對地租、壟斷地租的論述中反映出來。
【單選題】
9.需要說明建設(shè)用地是農(nóng)用地、未利用地。對房地產(chǎn)開發(fā)用地還要說明規(guī)劃條件，這是房地產(chǎn)( )方面的內(nèi)容。
A、建筑技術(shù)
B、土地權(quán)利設(shè)置
C、相鄰關(guān)系
D、土地使用管制
答案：D
【判斷題】
10.比較兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)價值大小，取決于這兩宗房地產(chǎn)實物狀況的好壞。
答案：錯
解析：房地產(chǎn)的實物和權(quán)益在價值決定中都很重要。兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，價值就可能有很大的不同;反之，兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果實物狀況不同，價值也可能有很大的不同。影響房地產(chǎn)價值大小的因素包括：1、房地產(chǎn)實物;2、權(quán)益;3、區(qū)位。比較兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)價值大小，除了取決于這兩宗房地產(chǎn)實物狀況的好壞之外，還要考慮區(qū)位因素。兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位狀況不同，價格、價值會有所不同，甚至差異很大。
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